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読書的な小咄 97 正直不動産

国際的な小咄

7264 : 尋常な名無しさん : 2021/03/25(木) 08:02:36 ID:Vutnkq8c

令和の弁慶現る


外に出る唯一の道“閉鎖”橋の持ち主どんな言い分? 兵庫

兵庫・神戸市の住宅街にある橋の半分をふさぐように置かれたバリケード。

近隣住民「腹立ってますよ」、「生活するうえで、なくてはいけない橋なので」

それもそのはず。
この橋は、30軒ほどが暮らす住宅街から外に出られる、たったひとつの道。
車で出入りするには、必ずこの橋を通らなければならないが、2年前、持ち主がいることがわかった。

持ち主は、住民に月額2万円の車の通行料を求めたが、拒否される。
すると、橋を一時封鎖する事態に。

近隣住民「1カ所しかない出口をふさぐというのが、普通では考えられない」
通報を受けた警察は、持ち主に往来妨害罪の可能性があると説明している。

しかし、封鎖の理由について橋の持ち主に聞くと、「万が一、橋が落ちてけが人が出たらどうするのかと言ったら、傷害致死とか、わたしの責任になる
老朽化した橋の修理代の協力が得られないから封鎖したという。
橋の持ち主「善意で通行させたのがあだになる可能性がある。通行料を払うくらいなら、割り勘で(住民)みなさんで共有して、神戸市に移管したほうが得でしょと」

住民に提案した橋の売却額は、1,200万円。
神戸市は、住民から相談を受けたが、強制的な差し押さえや、住民の代わりに買い取ることを否定している。
ttps://news.livedoor.com/article/detail/19906841/


いや、実際問題こんなの市が買い取る以外にどうしろというのか


7354 : ◆SQoLUOzpts : 2021/03/25(木) 13:34:11 ID:bwVqyR7k

1/2

                       _
                   、丶` _    `  、
                    /    .//        \             読書的な小咄 97 正直不動産 6巻
                /    〈〈
                /       \)          !
                    /     .l  /      !  !             正直不動産(6) (ビッグコミックス)
               |      ) (        ` ..!            ttps://www.amazon.co.jp/dp/B07WK28STQ/
                   __|   rセ7ア .⌒   rセ7ア   .|__
                /  .|       l  l         `、
             |   〈       !   .l      /   .!        嘘がつけなくなった不動産営業マンが四苦八苦してトップを目指すお話です
                  V      / 、  ノ Y   / .|  ./
.                \! /(  , ----- 、       .| /        今回紹介するのは、今話題の橋の通行料について解説しやすい巻からです
                  _/| \ `´        \___/)  |イ
            // .!  ゝ ´  ̄ ̄ ̄ ゝ- ´   |             通行料のお話は、9巻と10巻に収められている71~72直で通行地役権で少し載っています
               / ∧ハ \  /´⌒`\   /  /
         ___/   ∧ \               / |\
        / |.|    \ \            、 ` / .!  \
      、丶`    ! !      \ `  ´ `   ´/ ./ .〈     \、
, 、丶`       | .V       \_____   ´  /  |.    __Y`~、





.、 ヽli  jl \      \:li:i:i:l!i:i:ノi:i 〈    ノ/ '   |´ .iヽ
i:i:.、 :|i    `,`丶、      \i:i:i/     , -'" /i:     | /i:i:i:..     話題の橋の通行料に関連するのは、6巻の賃料増額請求(後編)が参考になります
i:i:i:、 |i  三 _,ゝ  マァ、   ..i:i:〉〈i:.  ....i:;ィア  ノi: 三  |'ヽi:i:i
i:i:i:i〉|i |  \.....i:`ー─'\i:i:/ノr\i:-:──‐'⌒i:i....   i  ヽi:}i:i.      ttps://i.imgur.com/Z8sST05.png
i:i:( :|i l |"'''- .._ ̄ ̄ ̄/ヘi:i:i:i/⌒\ ̄ ̄ ̄    ..i  i:i)i/i:i.      大家さんでも、客観的に経済的な不利益がない限り増額できないという話でございます
i:i:i:ヽi ゞ|     | ..::::/ /\i:i:i:i/:, -  \     ..i:〃  |i/i:i/
i:i:iヽi|  L     | ¨   ,  i:i:i:i:i:i:/ ヽ      i:ノi:   |i:i:/       今回の橋に関しては、開発した土建会社が無償で賃貸借していた形になります
、i:i:i:|  i:i_~""''' __/_  .i:i:i:i:i:i:i:.  〉___   {:i:i:i   |iハ
/\i|   〈::< ̄ /::::::::::::::::\ i:i:i:i:i:i: /::::::::::::::\   )マ    |i/∧
///i|  .ハ::ゝ-'::__:::::::::::::: ̄ ̄:::::::::::__:::::::ゝ'ノi:i   |i///.      不動産を取得したからと言って、急に賃料を上げたり取ることはできません
///i| .i/ lーf⌒>-  ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ─く⌒ーr彳 ヽ  .|i///
///i| .i{   l  ゝ⌒ゝ: : : : : : : : : : : : : : : : : /⌒ノ i|  }  |i///.       無償で貸していたので、損害が出るのは確実ですので通行料自体は取れはします





           _,. -‐…‐-  、
         /'7"    〈    ヽ               しかし、その値上げも、保険料や固定資産税や修繕費の実費で黒字収益になる程度からが最低限です
     人    {L》 /  __,         '.
.     Y     ゙7} 〈,ィ・. イ      '⌒ヽ               残念ながら、極端なプラス収益にするのは至難の業でしょうが損はしないでしょう
         〈/          /  〉 }i
         //  、   、  |   { ノ八
         ヽ>'"二ヽー' 〉  |   「   >'"\.       事故にしても、土木構造物保険などに加入する保険料とその掛金にも比例します
           〈/    ̄ /  | /.:::::::::::.\
          ゝ ´ ̄ ̄    //.::::::::::::::::::≠⌒)三
          〈 ヽ   _ .. イ/.:::::::::::::::::::≠ニー=三.   通行料無料は難しいですが、ここまでの値上げが順当かは疑問がわきます
             ー=≦_,. -‐:::::::::::::::::::::::::::/ ̄ ̄ ̄
              ,.イ:::| i\\:::::::::::::::::::/.::::::::::::::::       固定資産税などの支払状況と額なども、通行料を取る金額の計算ベースになります
               |∧:::| |:::::.\\:::::::/.::::::::::::::::::::

.





7355 : ◆SQoLUOzpts : 2021/03/25(木) 13:38:24 ID:bwVqyR7k


2/2

Jr_}ゝ ノrミ´    ``ヽ、ゝゞア{}
ヾr'´ /〈 ァ      r   ',ヾr ソ          問題は、市が固定資産税をいくらと計上し、保険が幾らかかり、耐用年数と修繕がどうなるかですね
  ノ ,r、  '`__..  '    ! ,rv
  ヽ =} `  ̄    r⌒ヽゞソ           鋼道路橋の工事費実績 平成30年
  ノ '' |__,,, 、      }えノ           ttps://www.jasbc.or.jp/technique/files/H30_koujihijiseki.pdf
  ヽ_ ゝ‐‐'‐--、_')、   ',ri
   (__ノ二ア `ー-' )  l l             リーズナブルな鉄鋼で平方メートル単価が15~30万でした
   「i  , ---、 .. ノ   ! '、_
   / `  ,         ノ'::´::\         鉄筋コンクリートなら、単価は30~50万というところでしょう
Jr_}\  ヽ    _,-':´::::::::::::::
ヾr'´  ヽ--r_-‐‐'"´::::::::::::::::::::::             幅7mの長さ14mで98平方メートルですので、件の橋の規模なら新築で3000~8000万と言うところでしょうか?
     「;;;;;;;;| ヽ',:::::::::::::::::::::://





    ,へ、_,..-――-、.._
    ! /、ヽ       `ヽ、
    ,ゝ9         ,   `、           鉄筋コンクリートの建造物の耐用年数は50年ですので、年間16万が建築で必要ですね
   (  、 (     〈    i
    〉-ェ'> 、`ーェー'  '  ,-、 i          事故対策の保険と固定資産税と修繕費の積み立てを考えると、必要な経費は最低年間30万ほどでしょうか
 +  i  /  `  ̄   、 ' f' 〉|
   ,! 〈ー、 、  ,-、   /  〉ノ |
   〈ヽ'`ー´`ヽ、ノ 〉  l  |´ !.            手間暇や収入やら確定申告に取得する時の費用も考えるなら、年間で50万は欲しいところですね
   `Y ̄`ヽ、__,ノ   ,   |   !
     '⌒    _,ノ  ,!/ ヽ_.           >>7289で26件という数字が上がっているので、1件あたり年2万円が大家さん的な採算ラインでしょう
    (  (      _,r'´-一'´ ̄ !、
    ヽ、___,,r'´:::::::::::::::::::::::::::::::!         月額2万はボリ過ぎですが、年間2万なら妥当な範囲だと思われます
     ,ヘ:::::::::,ヘ:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::ヽ
     ,!|i|:::::::||i !::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::       月額なら2000円ってところでしょう
    ノノヾヽノノゝ`



以上です

正直不動産は大家としても店子としても参考になる部分が多いので、シリーズで読んでみるのをおすすめします
最新10巻のモンドリアンホームの狭小住宅ですが、
オープンハウスの会社ロゴが画家のピート・モンドリアン氏の作品そっくりだからなど、社名隠しのネーミングも秀逸でございます
流石に、不正融資事件で話題になった「かぼちゃの馬車」は伏せられてないですが


7356 : 尋常な名無しさん : 2021/03/25(木) 13:40:02 ID:6C/c5LWo

乙ー


7357 : 尋常な名無しさん : 2021/03/25(木) 13:44:41 ID:7B1/Pi5k

定期的な検査をするとして(まさか何年もほっておけるとは思わない)その費用
その他災害に見舞われた後の検査と必要あれば修繕の費用
そもそも払ってないやつが通らないかのチェック等にかかる費用
なんかでもっと膨らむと思うんだけどな


7361 : 尋常な名無しさん : 2021/03/25(木) 13:54:21 ID:bwVqyR7k

>>7357
建築が16万で、維持管理と保険などを予想して建てるのの倍近くのの30万が最低ラインと書きました

無関係な人が入ってくる頻度がそんなになければ、監視は切り捨てて良いところですよね?
一日に何人も来ないでしょうし、その住民の関係者でしょうから付け足すほどとは思えません
その地域から先に通り抜けられるなら、市や県の責任ですしその分は市が負担するべきでしょう
地域防犯的な側面もあるので、そこの管理までなると水道を通してる市が管轄すべきインフラだと断言できます

膨らむとしても、住民ではなく水道を通して橋を借りてる市が相手でしょう


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145445 :日常の名無しさん:2021/03/26(金) 07:03:15 ID:-[ ]
集金するにしても住民全員に振り込ませるまで相当苦労しそうだし、ふっかけて市に買い取ってもらうつもりだったのかなあ
145456 :日常の名無しさん:2021/03/26(金) 22:25:55 ID:-[ ]
あと、その漫画に丁度私道を通す、通さないってトラブルも描いてあったはず
まあそれは地上げ絡みの話だから賃料とはちょっと違うが
145467 :日常の名無しさん:2021/03/27(土) 00:56:46 ID:-[ ]
≫新築で3000~8000万

だったら1200万円で買い取れという要求は妥当且つ良心的ですね。
それを蹴っ飛ばしてやりたくもない管理業務や事故のリスクを押し付けようとするなら
月額2万円だって不当とは思えませんが、それも嫌なら
共同で買い取るなり市に働きかけるなりの労力は住民が負担しろって事でしょう。
145483 :日常の名無しさん:2021/03/27(土) 10:44:05 ID:-[ ]
私有地を通らなければ外に出られない住民は
通る権利のかわりに通行料を払う義務があるってしっかり決まってるんだよねえ
ある不動産屋のサイトでは通行料の目安は月極駐車場と同額くらいって書かれてるから
その住宅街の地価によっては月額2万はそれほど暴利でもない気もする
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